ألقت حرب الأربعين يوما الأمريكية على إيران والتي اندلعت في 28 فبراير 2026م، بظلالها على أغلب قطاعات الاقتصاد الإيراني الذي تضرر بشدة جراء هذه الحرب، غير أن أحد أكثر القطاعات تضررا هو قطاع الإسكان في البلاد.
ففي ظل أزمة إسكان متفاقمة وارتفاع مستمر في تكاليف المعيشة وتآكل القوة الشرائية للعملة الإيرانية، في أعقاب الحرب، ظهرت في إيران محاولات جديدة لإعادة صياغة العلاقة بين المواطن وسوق العقارات.
وقد بدأت في طهران، من خلال بلدية العاصمة، الدعوة لـمشروع “خانه ریز”، (بالعربية: البيت الصغير) الذي يقوم على بيع حصص من المساكن بالسنتيمتر، أو بالتجزئة على المدى البعيد. وقد واجه المشروع منذ البداية عزوفًا من جانب المواطنين.
وعلى خلاف ما توحي به الدعاية الخاصة بالمشروع، فقد أوضح قطاع وازن من المحللين الاقتصاديين في إيران أن الأشخاص الذين سينضمون إلى هذا المشروع لن ينتهوا بالضرورة إلى امتلاك شقة سكنية صغيرة، وإنما سيدخلون في مشروع يهدف إلى تمويل بناء المساكن.
ويكتسب المشروع أهمية تتجاوز طبيعته العقارية؛ إذ يعكس، في جانب منه، محاولة للاستفادة من المدخرات الصغيرة للمواطنين وتوجيهها نحو سوق البناء، في وقت يعاني فيه الاقتصاد الإيراني من التضخم وارتفاع أسعار الأصول وصعوبة توفير التمويل اللازم للمشروعات.
لكن السؤال الأساسي يبقى: هل يمثل مشروع خانه ریز حلًا جديدًا لأزمة الإسكان، أم أنه يعكس في جوهره محاولة جديدة لتعبئة السيولة الصغيرة وتوجيهها نحو العقارات؟ وهنا تظهر أهمية النظر إلى المشروع من زاوية اقتصادية وسياسية تتجاوز الدعاية المرتبطة بفكرة امتلاك المسكن بالسنتيمتر.
أولًا: مشروع “خانه ريز” وتجزئة العقار
بحسب التقارير، وبعد نحو ثمانية أشهر من النقاش وتبادل وجهات النظر بشأن مشروع «خانهریز»، بدأت بلدية طهران تنفيذ المشروع اعتبارًا من 11 أغسطس 2026م.
ووفقًا لما أعلنته منظمة الاستثمار والمشاركات التابعة لبلدية طهران، فإن أول مشروع ضمن مبادرة «خانهریز» تبلغ إجمالي مساحة البناء فيه 10,290 مترًا مربعًا، بينما تبلغ المساحة المفيدة 6,480 مترًا مربعًا، ويتكون المشروع من 9 طوابق، تضم 54 وحدة سكنية.
وما أطلقته بلدية طهران، وسط حملة دعائية واسعة عن مشروع “خانه ریز”، إلى جانب ما تفعله منصات استثمارية أخرى تابعة للبلدية، يُصنَّف في المصطلحات الاقتصادية ضمن نموذج “التمويل متناهي الصغر” أو “بيع المساكن بالمتر”.
وفي هذا النموذج المالي، يجري تقسيم مشروع البناء إلى أصول صغيرة للغاية، قد تصل إلى بضعة سنتيمترات أو أجزاء من المتر، ويدفع المشتري مبالغ صغيرة مقابل امتلاك حصة من القيمة النقدية للمشروع، لكنه لا يحصل بالضرورة في النهاية على مفتاح وحدة سكنية.
ووفقًا لتقرير وكالة الأنباء الإيرانية الرسمية/ايرنا، فإن كل وحدة من “مشروع خانه ریز” تعادل مساحة 0.01 متر مربع، أي 100 سنتيمتر مربع من المتر المربع الواحد. وبالتالي، فإن شراء 100 وحدة يجعل المشتري مستفيدًا من التغير في قيمة متر مربع واحد من المشروع.
ويُحدد سعر كل وحدة من مشروع “خانه ریز” بناءً على قيمة المشروع المقدرة، كما يمكن للسعر المعلن أن يتغير مع تغير قيمة المشروع.
وفي المعلومات المنشورة بشأن المشروع، أُعلن عن سعر يقارب 150 مليون تومان للمتر المربع الواحد. وبناءً على هذا السعر، فإن قيمة الوحدة التي تبلغ مساحتها 0.01 متر مربع ستكون نحو مليون و500 ألف تومان، إلا أن تقريرًا آخر، ظهر قبل طرح المشروع للاكتتاب العام، أشار إلى أن سعر كل وحدة يبلغ نحو مليونين و191 ألف تومان.
ويعني هذا الرقم أن العامل، إذا أنفق كامل دخله الشهري، فلن يستطيع سوى شراء 10 سنتيمترات، في حين يعادل راتبه السنوي تقريبًا قيمة متر مربع واحد من المسكن، وبذلك، إذا أراد امتلاك مسكن مساحته 100 متر مربع، فسيتعين عليه دفع كامل راتبه لمدة 100 عام لشراء وحدات مشروع “خانه ریز” المطروحة.
وجدير بالذكر أن المعلومات السابقة تكشف عن مفارقة أساسية؛ فـامتلاك حصة في مشروع عقاري لا يعني بالضرورة امتلاك مسكن، أي أن المواطن الذي يشتري عددًا محدودًا من السنتيمترات لا يصبح مالكًا لشقة يمكنه السكن فيها، وإنما يصبح صاحب حصة استثمارية مرتبطة بمشروع عقاري، وهنا يبرز الفرق بين سياسة الإسكان التي تهدف إلى توفير وحدات يستطيع المواطنون السكن فيها، وبين الاستثمار العقاري الجزئي الذي يهدف إلى تمكينهم من المشاركة في ارتفاع قيمة العقار.
ولهذا السبب تحديدًا جاءت انتقادات بعض الخبراء الإيرانيين للمشروع، وفي مقدمتهم حسن محتشم، عضو مجلس إدارة جمعية مطوري العقارات في محافظة طهران، الذي صرح لوكالة أنباء ايسنا بأن تقديم مشروع يحمل اسمًا شائعًا وجذابًا مثل “خانهریز”، والقول إن الفرد يستطيع شراء 0.01 من السنتيمتر المربع من عقار، لا علاقة له فعليًا بمساعدة الناس على امتلاك مساكن.
كما علق الخبير في شؤون الإسكان، فردين يزداني: “إن طرح هذا الموضوع يشبه إلى حد كبير مزحة مريرة. فهذا البرنامج سيؤدي في نهاية المطاف إلى زيادة المضاربة والوساطة العقارية في طهران الكبرى، ولن يقدم أي مساعدة في حل أزمة الإسكان.”
ثانيًا: من “البيع المتري” إلى “خانهریز”
لا يمكن فهم ظهور مشروع “خانهریز” بعيدًا عن التجارب الإيرانية السابقة في بيع المساكن بالمتر المربع. فقد شهدت إيران عام 2003م محاولات لتجزئة الاستثمار العقاري وتمكين المواطنين من شراء أمتار في مشروعات سكنية، كما ارتبطت بعض المحاولات اللاحقة بسوق رأس المال وبأدوات مالية طُرحت عبر البورصة الإيرانية.
وكانت الفكرة الأساسية في تلك التجارب تقوم على معادلة تبدو جذابة في ظاهرها: المواطن الذي لا يستطيع شراء شقة كاملة يستطيع شراء متر أو أكثر، والمطور يحصل في المقابل على تمويل من مجموعة كبيرة من المستثمرين، كما حاولت بلدية طهران توظيف هذا النموذج في بعض مشروعاتها، في إطار السعي إلى جذب المدخرات الصغيرة وتوجيهها نحو قطاع البناء، وهذا قريب جدًا من الفكرة التي يقوم عليها مشروع خانهریز اليوم، لكن الأخير ذهب إلى تجزئة أصغر بكثير؛ إذ إن الوحدات المطروحة في مشروع خانهریز تعادل 0.01 متر مربع، أي 100 سنتيمتر مربع.
وبذلك لا يمثل «خانهریز» قطيعة كاملة مع الماضي، وإنما يبدو أقرب إلى تطوير لفكرة الاستثمار العقاري الجزئي؛ فبدلًا من شراء متر أو مترين، أصبحت المشاركة ممكنة بحصص أصغر بكثير، وهذا التطور يعكس بصورة مباشرة التغير في الواقع الاقتصادي الإيراني: كلما ارتفعت تكلفة العقار، أصبح من الضروري تصغير حجم الوحدة الاستثمارية حتى يتمكن أصحاب المدخرات المحدودة من المشاركة.
لكن وراء ذلك بُعد اقتصادي أكثر عمقًا يتعلق بالتضخم؛ ففي اقتصاد يعاني من انخفاض القوة الشرائية للعملة المحلية، يبحث المواطن عن أصول يمكن أن تساعده في الحفاظ على قيمة مدخراته، وهو ما يجعل الذهب والعملات الأجنبية والعقارات أدوات جذابة. ومن هنا يمكن أن تقدم فكرة “خانهریز” نفسها باعتبارها وسيلة لتحويل المدخرات الصغيرة من أموال نقدية معرضة للتآكل إلى أصل مرتبط بسوق العقارات.
وبالتالي، فإن المشروع لا يتعلق بالإسكان وحده، وإنما يدخل في دائرة أوسع من إدارة السيولة المحلية في ظل التضخم. فالبلدية تحتاج إلى تمويل المشروعات، والمواطن يبحث عن وسيلة لحماية مدخراته، وقطاع البناء يحتاج إلى رأس المال؛ ومن هنا يحاول المشروع الجمع بين هذه الأطراف في نموذج واحد.
ثالثًا: معضلة السيولة والشفافية في إيران بعد الحرب
إذا كان توفير التمويل يمثل أحد الجوانب الجذابة لمشروع “خانهریز”، فإن السيولة والشفافية تمثلان الجانب الأكثر حساسية فيه؛ فامتلاك حصة صغيرة في مشروع عقاري يختلف جذريًا عن امتلاك الذهب أو العملة الأجنبية، إذ يستطيع صاحب الذهب، على سبيل المثال، بيعه بصورة شبه فورية في سوق معروفة، بينما يحتاج صاحب الحصة العقارية إلى معرفة من سيشتري حصته، وكيف ستحدد قيمتها، وما هي الإجراءات اللازمة للتخارج منها.
وهنا تبرز مجموعة من الأسئلة التي لم تحسم بصورة كافية: ما طبيعة الحق القانوني الذي يحصل عليه المشارك؟ ما الضمانات المتعلقة بتنفيذ المشروع في الموعد المحدد؟ من يتحمل مخاطر ارتفاع تكاليف البناء؟ وكيف يتم تقييم الحصة إذا أراد المستثمر بيعها قبل اكتمال المشروع؟ وهل توجد بالفعل سوق ثانوية فعالة تسمح بتسييل هذه الحصص بسهولة؟
وتزداد أهمية هذه الأسئلة بالنظر إلى التجارب الإيرانية السابقة في البيع المتري للمساكن، إذ أكدت التقارير على فشل تجربة عام 2003م، إذن فالمشكلة لا تتمثل فقط في جمع الأموال، وإنما في ضمان تحويل الأموال إلى وحدات سكنية فعلية وفي الوقت المحدد، وضمان قدرة المستثمر على الخروج من الاستثمار.
كما أن محدودية حجم المشروع الأول تطرح تساؤلًا آخر حول مدى قدرته على التأثير في أزمة الإسكان الإيرانية. فإذا كانت التقديرات المشار إليها في تقرير صحيفة “همشهرى” الرسمية الأصولية التابعة لبلدية طهران، تتحدث عن عجز يقترب من ستة ملايين وحدة سكنية، فإن مشروعًا يضم 54 وحدة فقط لا يمكن أن يمثل حلًا كميًا للأزمة، ولذلك تبدو أهمية “خانهریز” في كونه تجربة لنموذج تمويلي جديد أكثر من كونه برنامجًا قادرًا بمفرده على سد الفجوة السكنية.
ومن الناحية السياسية، يلفت المشروع الانتباه إلى اتساع الدور الاقتصادي الذي تحاول بلدية طهران القيام به، فالبلدية لا تظهر هنا باعتبارها جهة مسؤولة عن إدارة المدينة والخدمات المحلية فحسب، وإنما باعتبارها فاعلًا في سوق العقارات والاستثمار وتمويل المشروعات، وهذا التوسع يفرض بدوره حاجة أكبر إلى الشفافية، خصوصًا عندما تصبح مدخرات المواطنين جزءًا من مصادر تمويل المشروعات.
خاتمة
يكشف مشروع “خانهریز” عن مفارقة تعكس جانبًا مهمًا من طبيعة الأزمة الاقتصادية والاجتماعية في إيران: فقد أصبح شراء مسكن كامل أمرًا صعبًا بالنسبة إلى قطاعات واسعة من المواطنين، ولذلك يجري البحث عن حلول تسمح لهم على الأقل بشراء جزء من القيمة العقارية، لكن الانتقال من امتلاك المسكن إلى امتلاك حصة في المسكن لا يعني بالضرورة أن أزمة الإسكان قد وجدت طريقها إلى الحل.
وفي الوقت نفسه، فإن المشروع يعكس حاجة مزدوجة: حاجة المواطن إلى حماية مدخراته من التضخم، وحاجة قطاع البناء إلى مصادر تمويل جديدة. ولذلك فإن المشروع يمكن أن يؤدي وظيفة اقتصادية مهمة إذا نجح في توفير قناة شفافة وموثوقة لتوجيه المدخرات الصغيرة إلى مشروعات منتجة، لكنه قد يتحول إلى نموذج إشكالي إذا طُرح باعتباره حلًا لأزمة السكن بينما هو في جوهره أداة استثمارية لضخ سيولة في الخزينة الإيرانية.
وتتوقف قدرة المشروع على تحقيق أهدافه على عدة عوامل، أبرزها شفافية آلية التسعير، وضمان تنفيذ المشروعات، ووضوح الحقوق القانونية للمشاركين، ووجود سوق فعلية تسمح بتسييل الحصص، فضلًا عن مشاركة مطوري العقارات المحترفين والقطاع الخاص بصورة واضحة.
ومن ثم، فإن السؤال الأهم الذي يطرحه مشروع العقار بالسنتيمتر في إيران لا يتعلق فقط بما إذا كان المواطن يستطيع شراء مائة وحدة أو أكثر، وإنما بما إذا كانت الدولة تنتقل من معالجة أزمة الإسكان إلى إدارة أزمة القدرة على تحمل تكلفته.
فإذا نجح النموذج في زيادة إنتاج المساكن، وتوفير تمويل مستدام للبناء، وحماية مدخرات المواطنين، فقد يمثل تجربة جديدة في التمويل العقاري الإيراني، أما إذا ظل التركيز على تجميع المدخرات الصغيرة دون زيادة ملموسة في المعروض السكني، فقد يصبح المشروع عنوانًا لمفارقة أكبر: مواطنون يقتربون من سوق العقارات أكثر من أي وقت مضى، لكنهم يبتعدون في الوقت نفسه عن القدرة على امتلاك منزل كامل.
وهنا يمكن القول إن السؤال الذي يستحق المتابعة في الهيئات السياسية والاقتصادية خلال الفترة المقبلة، هو: هل يمثل مشروع “خانهریز” تحولًا حقيقيًا في سياسة الإسكان الإيرانية، أم أنها محاولة لتحويل المدخرات الصغيرة للمواطنين إلى مصدر جديد لتمويل سوق العقارات في ظل أزمة التضخم والتمويل ونقص السيولة؟
ومن هذه الزاوية تحديدًا، بات واضحا أن المشروع أكثر أهمية كظاهرة اقتصادية-سياسية من كونه مجرد مشروع عقاري جديد.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــ
نقلا عن مركز الدراسات الإستراتيجية وتنمية القيم
